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Notas de estimación: la estimación de los huertos

Notas de estimación: la estimación de los huertos

Estimaciones de huerta - General

Al final, los huertos se definen como todos los cultivos de árboles frutales, independientemente de su destino, consumo directo o la transformación del producto obtenido. Los cultivos arbóreos se caracterizan por un cambio productivo duradero. En el ciclo distinguimos cuatro fases:

  • Fase de siembra: es una fase de ingresos negativos con una prevalencia de gastos sobre la producción;
  • Fase de aumento de la producción (juventud): es una fase de aumento de ingresos positivos con productos que exceden los gastos y aumentan año tras año.
  • Fase de consistencia de producción (madurez): es una fase de ingreso positivo casi constante, la más alta del ciclo.
  • Fase de disminución de la producción (vejez): es una fase caracterizada por un ingreso decreciente positivo en el que los productos y gastos tienden a acercarse.

Si las plantas de un huerto completo son de la misma edad (huerto), el ingreso neto total tendrá el de una sola planta. Si las plantas son de diferentes edades, cada una tiene el mismo número de especímenes y los más viejos se reemplazan cada año (huerto regularmente irregular), el ingreso neto anual se mantiene constante y de la misma manera se mantiene la consistencia del huerto.
Los huertos pueden estar en cultivos promiscuos (es decir, asociados con cultivos herbáceos) o especializados (que consisten en plantas de la misma especie).
Las preguntas de estimación relacionadas con los huertos especializados son: la estimación del valor de la tierra descubierta, la del valor del huerto (complejo de tierra y árboles), la del valor sobre el suelo (solo árboles) y la determinación de la edad de la ganancia máxima.

Estimación del valor de la tierra desnuda Vo

Por suelo desnudo de un huerto entendemos el suelo sin árboles. Es raro que el valor de la tierra desnuda sea en sí mismo el objeto final de la estimación. El conocimiento de este valor es, en cambio, indispensable para estimar el valor de un huerto de pares en un año intermedio del ciclo; Es entonces uno de los términos de los que se deriva el valor sobre el suelo.
Ahí estimación sintética Se realiza con la comparación directa del suelo a estimar con otros similares para características extrínsecas e intrínsecas, y se resuelve con nuestro procedimiento. El parámetro técnico más utilizado es la superficie.
Ahí estimación analítica consiste en la capitalización de ingresos netos diferidos multianuales ilimitados (Rp = Suma de los productos de todo el ciclo - Suma de los gastos de todo el ciclo):

Vo = Rp / (q ^ n - 1)

donde n es la duración del ciclo.

Esta fórmula es racionalmente válida ya que es difícil de aplicar en la práctica por numerosas razones de incertidumbre para obtener los datos necesarios (por estas razones no se usa en la práctica de estimación):
- la duración del ciclo de producción;
- la serie de productos y extensiones;
- la prueba de capitalización.
esto último debería ser el resultado de la relación entre la suma de los ingresos anuales promedio de huertos similares y la suma de los precios de las respectivas tierras descubiertas. Incluso conociendo estos precios, el problema de cómo determinar los ingresos anuales promedio permanecería, ya que su cálculo requeriría un conocimiento previo del mismo ensayo para determinarlo. Por lo tanto, la tasa debe construirse teniendo en cuenta el mayor riesgo de capital invertido en un huerto en comparación con otras formas de inversión en tierras. La tasa de capitalización será ciertamente mayor que la media de los fondos rústicos, pero el alcance del aumento es incierto. El error que se comete en el cálculo de Vo con una prueba inadecuada puede ser grande, cuanto mayor sea el ciclo de producción, y puede conducir a resultados que no están muy cerca de la realidad.

Estimación del valor del huerto Vm

El valor del huerto se puede estimar con un procedimiento sintético o analítico. La estimación sintética se resuelve con una comparación directa del huerto para estimarlo con otros de precio similar conocido para todas las características relacionadas con el suelo y la capa superior del suelo. Es fácil entender cómo las posibilidades de encontrar términos de comparación son bastante pequeñas incluso en presencia de un mercado activo. Todo lo que queda es recurrir a la estimación analítica. El valor de un huerto en un momento intermedio de su ciclo de producción, se puede estimar con el procedimiento basado en ingresos pasados ​​(o en función del costo) o en ingresos futuros. Debe excluirse el procedimiento basado en ciclos ficticios, que presenta las mismas dificultades que la estimación analítica de Vo.

Vm basado en ingresos pasados:

Vm basado en ingresos futuros:

En la práctica de estimación, el procedimiento sintético se usa a menudo para estimar el valor de la tierra descubierta y el analítico para estimar el valor del huerto (suelo más tierra).

Valor de las mejores Vs

Es un valor complementario que se puede obtener por diferencia entre el valor del huerto y el de la tierra desnuda: Vs = Vm - Vo

Dividir el valor de la capa superior del suelo por el número de plantas arbóreas presentes en el huerto da el valor de una planta. A menudo, se sigue este procedimiento para evaluar el daño que ha sufrido el fondo tras la destrucción de algunas plantas.

Busque la edad de máximo beneficio

La edad de máximo beneficio se define como la edad a la que se debe renovar un huerto contemporáneo para obtener el ingreso anual promedio máximo, que corresponde al valor máximo de la tierra descubierta.
La investigación puede llevarse a cabo sintéticamente o analíticamente. El procedimiento sintético es comparativo, es decir, consiste en detectar en el área la edad a la que los huertos similares se renuevan en promedio. La investigación analítica presupone el conocimiento de los niveles de ingresos atribuibles a las diversas fases del ciclo de producción. Al elegir el procedimiento analítico, procedemos varias veces buscando el Vo correspondiente para diferentes duraciones del ciclo. Esa duración, que corresponde al Vo máximo, es la edad de la ganancia. Probablemente se ubicará en la estación de reducción de ingresos.
A partir del año en que disminuyen los ingresos, se establece un primer ciclo hipotético de duración y sobre esta base se determina el Vo. Luego, la duración del ciclo de un año aumenta y el Vo se calcula nuevamente. procedemos siempre que el nuevo Vo sea mayor que el anterior. la búsqueda se interrumpe cuando el Vo muestra una tendencia a disminuir al aumentar la duración del ciclo. Así, se identifica el Vo máximo, que corresponde, como se ha dicho, a la edad de la ganancia máxima.

Pescheto en la llanura boloñesa


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