Ақпарат

Рустикалық қорлардың нарықтық құны

Рустикалық қорлардың нарықтық құны

Рустикалық қорлардың есептік нарықтық құны

Нарықты бағалау критерийі бойынша қорды бағалау кезінде бағалаушы қордың еркін сату-сатып алу келісім-шартында пайда болуы мүмкін деген бағаны бағалау жасалған сәтке сілтеме жасауы керек. Сондықтан нарықты білу өте маңызды: яғни келесі шарттар орындалуы керек:
Жақында сатылған ұқсас қорлардың бар екендігі;
Бұл бағалар белгілі (жақында және нақты төленген).
Ұқсас қорлар деп біз ішкі және сыртқы сипаттамалары ұқсас қасиеттерді айтамыз. Бірдей қаражат болмағандықтан, салыстыру үшін алынған қаражаттың бағаланатын қордың баламасы бойынша салыстырмалы сипаттамалары бар-жоғын анықтау мәселесі туындайды және бұл сарапшының бірінші және жиі талап ететін міндеті. Бұл сипаттамалары сан алуан және әр түрлі (орналасқан жері, өндіріс орны, жер, тұрақты жақсарту және т.б.) болғандықтан, ол өзінің техникалық-экономикалық білімінің негізінде ғаламдық пайымдауды білдіруі керек, оны бірден және бейтарап өлшеуге қабілетті болуы керек.

Синтетикалық процедура

Ол жалпы есептелетін қор мен салыстыру үшін алынған ұқсас қаражатты тікелей салыстыруға негізделген, яғни сметаның іргелі теңдеуі тікелей қолданылады:

V қосындысы: қосынды p = Vo: p мұндағы Vo - қарапайым мән.

Сомма Во / Сомма р қатынасынан алынған бірліктің құнын, егер қажет болса, сарапшы белгілеген ұйым, егер қор салыстыру үшін алынған қаражатқа қарағанда басқа жерде қарастыруға болмайтын болса, түзетуі мүмкін. жол, яғни қарапайым құнға толықтырулар немесе шегерімдер енгізу. Мұндай айырмашылықтар оң немесе теріс. Мысалы,%% девальвациясын көп денелерге бөлу үшін немесе қолайсыз рельеф (жалғандық, құнарлылық, экспозиция және т.б.) үшін бағалауға болады. түзету көлемін сарапшы эмпирикалық тұрғыдан бағалайды, сондықтан субъективті және күмәнді; сондықтан ол қарапайым болуы керек және нақты қажеттіліктермен шектелуі керек.
Екінші жағынан, есептелуге тиісті қор мен осыған ұқсас қорлар арасындағы айырмашылықтар сәтсіз жағдайларға байланысты, анықталатын және жеке-жеке анықталатын болса, дұрыс есептелген сома қарапайым құнға қосылады немесе шегеріледі (толықтырулар мен шегерімдер). Бұл сізге нақты мән береді.
Салыстыру параметрлері
Растикалық жерлерді бағалауда қолдануға болатын техникалық параметр - бұл жер (гектармен көрсетілген).
Экономикалық параметрлер мыналар болуы мүмкін: басым түсім, жердің пайдасы, ЗТВ және т.б. (бетіне қарағанда сенімді емес).

Жиынтық сметаны жүргізу кезеңдері

  • Сметаның мақсатын көрсететін кіріспе, қатысушы тараптар, анықталған экономикалық аспект, сақталу тәртібі, жүргізілген тергеулер, алынған мәліметтердің көздері және т.б.
  • Қордың ішкі және сыртқы сипаттамаларында сипаттамасы.
  • Ұқсас қорлар үшін соңғы және нақты төленген бағаларды зерттеу және талдау, оларды анықтау үшін оларды қысқаша сипаттау қажет. Бұл бағалар сатылымды белгілеген ерекшеліктер үшін біртекті болуы мүмкін (бағаның құрамына кіретін қорлар, төлем құралдары және т.б.).
  • Салыстыру параметрі негізінде жай шаманы анықтау. Бұл қарапайым мәнді оң немесе теріс жайлылық болған кезде түзетуге болады.
  • Қарапайым құннан кез-келген толықтырулар немесе шегерімдер енгізу арқылы нақты құнды анықтау.

Аналитикалық процедура

Аналитикалық процедура қолайлы мөлшерлемені қолдана отырып, қордың нарықтық құны меншік иесі әдетте алып тастайтын болашақ кірісті (кірісті капиталдандыру) жинауға тең деген теориялық болжамға негізделген. Мұндай кіріс жылжымайтын мүлік үшін шектеусіз болғандықтан, бізде келесі формула болады:

Vo = Bf / r

Бұл процедура мыналарды талап етеді:
- қарапайым және үздіксіз жер сыйақысын (Bf) анықтауға болады;
- капиталдандырудың барабар мөлшерлемесін (r) анықтауға болады.

Тәжірибелік деңгейде бұл екі шарт жеткілікті сенімділікпен болмайды; осы себептерге байланысты, қазіргі кезде растикалық жердің нарықтық құнын аналитикалық бағалау, ғалымдар мен сарапшылардың бірауыздан пікірі бойынша, практикалық деңгейде жүзеге асыру қиын.

Аналитикалық бағалауды жүргізу кезеңдері

  • Сметаның мақсаттарын, анықталған экономикалық аспектіні, орындалатын процедураны және т.б. көрсететін кіріспе.
  • Қордың ішкі және сыртқы сипаттамаларында сипаттамасы.
  • Қарапайым жердің пайдасын бағалау балансы (тікелей немесе жалға алынған экономика) арқылы анықтау.
  • Капиталдандыру коэффициентін анықтау және оның бағаланатын мүліктің құрамындағы ыңғайлы деңгейге қатысты мүмкін болатын түзету.
  • Жердің пайдасын капиталдандыру арқылы қарапайым құнды анықтау.
  • Қарапайым құннан кез-келген толықтырулар немесе шегерімдер енгізу арқылы нақты құнды анықтау.

Қарапайым құннан негізгі толықтырулар мен шегерімдер

Есептелуге жататын қор мен осыған ұқсас қорлар арасындағы айырмашылықтар бір сәтте өзгеретін және өзгеретін жағдайларға байланысты, сәйкестендірілетін және жеке сандық сипатталатын болса, тиісті түрде есептелген тиісті сома қарапайым құннан қосылады немесе шегеріледі. осылайша нақты немесе нақты мән алынады.

Қарапайым құнға қосымшалар мен шегерімдер мыналарды қамтиды:

Толықтырулар
- «жабық қақпаның» бағасындағы қорлар
- Жеміс-жидек ілу немесе егіндік аванс
- ұқсас қорларға қарағанда қорды немесе ғимараттарды анағұрлым жақсы жағдайда ұстау қажеттілігінен асатын ғимараттар (негізінен жаңа құрылыста салынған)
- Салыстырмалы түрде ұқсас компанияларда жоқ екпелер
- кірістің уақытша ұлғаюы
- уақытша салықтық жеңілдіктер

Шегерімдер

- қордың басқару қажеттіліктері жоқ ғимараттар немесе техникалық қызмет көрсету жағдайы нашар ғимараттар
- немқұрайдылыққа, залалға байланысты кірістің уақытша төмендеуі, жалдау ақысы әдеттегіден төмен
- осы құқықты ауырлатқан қаражат үшін пайдалану құқығының мәні
- Қордың өзіне түсетін ипотекалық несиеге байланысты қалдық қарыз
- егер жалға алушы немесе пайдаланушының құрылымы жерді өз есебінен жақсартқан болса, залал
- бос қаражатқа қатысты нарықтық құны анықталған кезде жалға алынған қаражаттың тозуы

Бейне: Пираты Сомали. Как сомалийские пираты продают акции инвесторам? Фондовая биржа и сомалийские пираты (Қазан 2020).